Braathen Eiendom AS anket saken inn for Ringerike tingrett. Her ble saken behandlet den 17.12.2019 og Braathen Eiendom AS fikk redusert beløpet betydelig.
Framstilling av saken
Den 17. juni 2013 ble det inngått leiekontrakt mellom Braathen Eiendom AS som utleier og NN som leietager om leie av leilighet i fjerde etasje i Fossveien I B, 3510 Hønefoss. Leieforholdet omfattet også parkeringsplass for en personbil.
I henhold til leiekontrakten var husleien kr. 9 000 per måned, og betaling skulle skje forskuddsvis den første dagen i måneden. I tillegg fremgår det uttrykkelig av kontrakten at husleien «for juli måned 2013 betales ved underskrift på denne leiekontrakt».
Videre fremgår det av leiekontrakten at utleieren har rett til å indeksregulere husleien en gang i året i henhold til konsumprisindeksen. Det ble også avtalt at leietageren skulle betale depositum tilsvarende et beløp som til enhver tid utgjør en månedsleie, som ved inngåelse av kontrakten var på kr. 9 000.
NN betalte kr. 9 000 til Braathen Eiendom AS den 17. juni 2013, og flyttet inn i leiligheten i juli 2013.
Aksjene i Braathen Eiendom AS ble den 6. januar 2016 overdratt fra Per Johan Braathen til Marianna Fic-Braathen, Sistnevnte er daglig leder og nestleder i styret i Braathen Eiendom AS. Fic-Braathen var av den oppfatning at det ikke var deponert et beløp i henhold til kontrakten, og på vegne av Braathen Eiendom AS krevde hun depositum innbetalt. Hun ønsket også å endre kontrakten slik at depositumet skulle tilsvare tre måneders husleie.
NN motsatte seg dette, idet han var av den oppfatning at han allerede hadde betalt depositum den 8. juli 2013. Partene kom ikke til enighet.
Etter høsten 2016 har ikke NN refundert utleier for utgifter til vann og kloakk.
Den 1. juni 2018 sendte Braathen Eiendom AS et brev til NN med varsel om indeksregulering av husleien.
Den 23. juni 2018 fant NN et brev på bilen sin, hvor det sto at bilen måtte flyttes før kl. 0700 grunnet gravearbeid på gårdsplassen. Brevet er signert Marianna Fic-Braathen, men Fic-Braathen bestrider at hun har lagt dette brevet på bilen til NN.
NN leverte en oppsigelse av leieforholdet i slutten av november 2018. Den 5. desember 2018 leverte Per Johan Braathen et svarbrev på oppsigelsen på vegne av Braathen Eiendom AS. Brevet er skrevet av Marianna Fic-Braathen, men ble levert
personlig av Per Johan Braathen ettersom Fic-Braathen på dette tidspunktet var i utlandet.
Det er uenighet mellom partene om dette brevet ble levert.
Den 7. desember 2019 mottok NN et brev fra kommuneoverlegen i Ringerike kommune med pålegg om utflytting fra leiligheten. Fra brevet hitsettes:
«Kommuneoverlegen har vedtatt at bygningen Stabells gate 1 /Fossveien 1 B skal stenges for beboelse og bruk gjeldende fra fredag 07.12.2018 kl. 16.00.
Vedtaket er begrunnet i at kloakkens utløp fra bygningen ikke er tilfredsstillende.
Slik situasjonen er nå er det ikke helsemessig forsvarlig. Bygningen er derfor ikke egnet til beboelse eller annen drift før kloakkforholdene i bakgården er utbedret. Det er huseier som er ansvarlig for utbedring og for å sikre overholdelse av husleielovens besternmelser.»
NN flyttet ut av leiligheten den 7. desember 2018.
NN tok ut klage til forliksrådet, hvor Braathen Eiendom AS tok ut motsøksmål. I
Forliksrådet i Ringerike, Hole og Jevnakers dom av 7. juni 2019 ble Braathen Eiendom AS dømt til å betale totalt kr. 18 922 med tillegg av forsinkelsesrenter.
Braathen Eiendom AS tok ut stevning for Ringerike tingrett. Stevningen er datert 26.august 2019 og er mottatt av Ringerike tingrett 5. september 2019. NN innga tilsvar den 16. oktober 2019.
Rettsmøte til muntlig sluttbehandling i sivil sak etter reglene om småkravsprosess ble holdt i Ringerike tingrett den 6. desember 2019.
Utdrag fra rettens vurdering
Saksøkers (Braathen Eiendom AS) krav (hovedkravet)
Indeksregulering
Saksøker har krevd manglende leiebetalinger i form av differansen mellom betalt leie og en indeksregulert leie. Saksøker har basert sitt krav på leiekontraktens punkt 2, som lyder:
«Utleieren har rett til å indeksregulere husleien en gang pr. år i henhold til konsumprisindeksen, første gang ett år etter innflytting»
Retten til å justere husleien etter konsumprisindeksen er også nedfelt i husleieloven § 4-2.
Husleieloven§ 4-2 angir tre vilkår for å justere prisen: Endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting, endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk, og den annen part må gis skriftlig varsel med minst en måneds frist før endringen kan settes i verk. Retten bemerker at i den grad leiekontrakten skulle gi anvisning på en mer vidtgående rett til indeksregulering til leierens ugunst enn det som følger av husleieloven § 4-2, må husleieloven gis forrang, jf. husleieloven § 1-2.
Med henvisning til Kabbes kommentarer til husleieloven, har saksøker anført at vilkåret
om varsling er oppfylt all den tid det står skrevet i husleiekontrakten at slik justering kan foretas. I Kabbes kommentarer til husleieloven står det følgende:
«Varsel om leieregulering kan være gitt allerede i kontrakten. I så fall vil leiereguleringen i praksis være automatisk.»
Leiekontraktens klausul er imidlertid formulert som en rettighet som tilfaller utleier, og ikke som en forpliktelse, eller krav, overfor leieren. Opplysningen i leiekontrakten om at det foreligger en slik rett er etter rettens syn ikke tilstrekkelig for å oppfylle lovens vilkår om varsel.
Videre sendte saksøker et varsel om justering av leie den I. juni 2018. Saksøkte bestrider dette varselet, og anfører at dette brevet aldri har blitt mottatt. Retten kan ikke se det er tilstrekkelig sannsynliggjort at brevet ikke ble mottatt av saksøkte. I henhold til husleieloven§ 4-2 bokstav c er det krav om minst en måneds frist. Retten finner dermed at indeksregulering får virkning fra og med 1. juli 2018. Dette innebærer at saksøkte var pliktig å betale indeksregulert leie fra og med juli 2018. 1 følge tall fra statistisk sentralbyrå har prisstigningen fra juli 2013 til juli 2018 vært på 13,7 %, som innebærer en økning fra kr. 9000 til kr. 10.200. Dette innebærer at husleien for juli, august, september, oktober og november betalt av saksøkte har vært kr. l 200 for lav. Differansen på kr. 1 200 over fem måneder, dvs. fra og med juli til og med november 2018, gir en sum på kr. 6 000. Retten finner at saksøkte må betale dette beløpet til saksøker.
Delvis husleie for desember 2018
Saksøker har krevd husleie for perioden 1. desember til og med 7. desember 2018, som er datoen saksøkte ble pålagt å flytte ut av leiligheten.
Det fremgår av leiekontrakten mellom partene at oppsigelsesperioden løper ut den påfølgende måneden etter at oppsigelse er levert, jf. leiekontrakten punkt 6. Saksøkte leverte oppsigelse i november 2018, som innebærer at saksøkte i utgangspunktet var
forpliktet til å betale husleie for desember 2018.
Saksøkte har anført at det var enighet mellom saksøker og saksøkte om at saksøkte ikke behøvde å betale leie for desember 2018. Retten kan ikke se at det er sannsynliggjort slik avtale.
Retten er dermed kommet til at saksøkte var forpliktet til å betale forholdsmessig husleie for perioden 1. til og med 7. desember. Med en indeksregulert månedsleie på kr. 10 200 blir en forholdsmessig leie for disse dagene på kr. 2 300.
Refusjon av vann- og kloakk
Det fremgår av leiekontrakten at punkt 3 at leietager refunderer utleier vann- og kloakkavgift etter egen måler som står i leiligheten to ganger pr. år, hvis ikke annet avtales.
Det er enighet mellom partene at saksøkte ikke har betalt for vann og kloakk etter den 4.oktober 2016. Saksøkte har anført at han ble informert om at han ikke lenger behøvde å betale for vann og kloakk. Retten finner det ikke sannsynliggjort at det
foreligger slik avtale som fritar saksøkte fra den forpliktelsen som er nedfelt i leiekontrakten. Retten er dermed kommet til at saksøkte er skyldig utgifter til vann og kloakk.
Saksøker har fremlagt en beregning som, basert på avlesning av vannmåleren og 70 kr inkl. MVA som enhetspris, gir et forbruk tilsvarende kr. 7 000. Saksøkte har innvendt at det ikke foreligger noen faktura som viser hvilke kostnader saksøker faktisk har hatt, men har ingen innvendinger mot metoden eller beløpet som sådan. Retten finner at beregningen legges til grunn, og saksøkte må dermed betale saksøker kr. 7 000.
Erstatning som følge av manglende rengjøring
Den siste delen av saksøkers krav gjelder erstatning for manglende rengjøring ved utflytting. Dersom leietager er i brudd med et kontraktsvilkår, vil det kunne foreligge kontraktsrettslig mangel som gir grunnlag for misligholdsbeføyelser, herunder erstatning.
Saksøker har fremlagt en kvittering som viser en kostnad på kr. 10 000 til rengjøring.
Retten finner at kravet ikke kan tas til følge, idet retten er kommet til at saksøkte ble fritatt for forpliktelsen om å levere tilbake leiligheten i rengjort og ryddig stand da han ble pålagt av kommunen å flytte ut av leiligheten. Retten finner at pålegg fra kommunen om umiddelbar utflytting utgjør et vesentlig kontraktsbrudd fra utleiers side, som gir leieren rett til å heve avtalen,jf. husleieloven§§ 2-12,jf. 2-17.
En konsekvens av hevingsadgangen er at leieforholdet termineres med umiddelbar virkning. Retten finner dermed at saksøkte er fritatt fra forpliktelsen til å levere tilbake husrommet «i rengjort og ryddig stand», jf. leiekontrakten punkt 6. Saksøkte blir dermed å frifinne for kravet om erstatning for kostnader til rengjøring.
Saksøktes krav (motkravet)
Tilbakebetaling av depositum/overskytende leiebetaling
Saksøkte har krevd tilbakebetaling av depositum. Det er enighet mellom partene om at det ikke er innbetalt et beløp som er deponert i henhold til føringene i leiekontrakten punkt 2.
Hvorvidt beløpet betegnes som depositum eller overskytende leiebetaling er etter rettens vurdering av underordnet betydning. Det sentrale er om saksøkte har betalt mer i leie enn han var forpliktet til og dermed har rett på tilbakebetaling, dvs. såkalt condictio indebiti.
Saksøker har fremlagt en oversikt over alle betalingene saksøkte har foretatt i løpet av leieperioden. Oversikten viser at antallet leiebetalinger saksøkte har innbetalt, tilsvarer antallet måneder saksøkte har bodd i leiligheten, med unntak av de dagene i desember 2018 hvor leiligheten også ble delvis benyttet.
Saksøkte har supplert oversikten til saksøker med en kontoutskrift som viser at saksøkte har betalt husleie for januar 2014, noe som ikke fremgikk av oversikten utarbeidet av saksøker. Retten finner det dermed bevist at saksøker har betalt husleie til saksøker for hver måned saksøkte har bodd i leiligheten, samt hele desember 2018, hvor saksøkte ikke var forpliktet til å betale full husleie.
Retten har dermed kommet til at saksøkte i utgangspunktet har rett til å få tilbakebetalt kr. 9 000 fra saksøker.
Prisavslag grunnet manglende parkering
I henhold til leiekontrakten punkt I omfatter leieforholdet parkeringsplass. I den grad leietager ikke får disponere over en parkeringsplass vil det kunne foreligge en kontraktsrettslig mangel som gir grunnlag for misligholdsbeføyelser, herunder prisavslag.
Retten kan ikke se at det er sannsynliggjort at saksøkte ikke fikk disponere over en parkeringsplass i perioden fra august 2018 til november 2018. Det er ikke fremkommet opplysninger om hvor saksøkte har parkert i den aktuelle perioden, bare at det har vært
langt å gå. Retten finner derfor at kravet ikke føre frem.
Sakskostnader
Retten finner at verken den ene eller den andre av partene i det vesentlige har fått medhold, og at partene dermed må bære sine egne sakskostnader.
DOMSSLUTNING
Hovedkravet
NN dømmes til innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse til å betale kr. 15 300 - femtentusentrehundre - til Braathen Eiendom AS.
Motkravet
Braathen Eiendom AS dømmes til innen 2 - to - uker fra dommens, forkynnelse til å betale kr. 9 000 - nitusen - til NN med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall og til betaling skjer.
Sakskostnader
Partene bærer sine egne sakskostnader.
